Setelah portofolio Anda tumbuh, Anda akan merasa sangat sulit untuk mengelola investasi Anda jika sebagian besar dari mereka terikat pada properti hunian. Bayangkan jika Anda memiliki properti hunian senilai $ 15 juta. Itu akan banyak rumah dan penyewa untuk diurus.
Di sisi lain, $ 15 juta hanya akan membeli sejumlah kecil properti komersial yang relatif mudah dikelola dengan biaya overhead yang jauh lebih rendah.
Properti komersial meliputi kantor, gudang industri, toko ritel berdiri bebas, ritel massal, blok toko, pusat kesehatan, bengkel, motel, hotel, pengepakan balik, klub kesehatan, gereja, panti jompo, pusat penitipan anak, pekarangan mobil, toko serba ada , pusat perbelanjaan, untuk beberapa nama saja. Setiap jenis investasi real estat komersial memiliki kekhasan, kekuatan, masalah, penghargaan dan risikonya tersendiri.
Kembalinya investasi di real estat komersial jauh lebih tinggi daripada properti residensial. Penghasilan bersih dan tidak kotor karena penyewa membayar semua pengeluaran keluar. Penghasilannya juga lebih stabil karena sewa yang panjang.
Hal ini khas untuk memiliki pengembalian sekitar 10% bersih untuk investasi real estat komersial dan mana pun dari 7% sampai 9% laba bersih untuk properti utama.
Nilai real estat komersial sebagian besar ditentukan oleh kualitas sewa. Secara umum nilainya ditentukan dengan mengambil kontrak kontraktual bersih yang dibayar dan penggunaan huruf kapital untuk sampai pada suatu nilai. Nilai tersebut juga ditentukan oleh kualitas penyewa dan lamanya masa sewa.
Nilai properti komersial bisa turun secara substansial jika menjadi kosong. Saya telah melihat properti komersial dijual dengan harga kurang dari setengah nilainya jika mereka sulit untuk disewakan.
Manajemen properti komersial juga jauh lebih sederhana karena penyewa memiliki kepentingan yang kuat untuk mempertahankan properti tersebut dengan standar yang tinggi. Penyewa biasanya memperoleh penghasilan mereka dari properti. Mereka harus menjaga agar properti tetap terlihat bagus dan menjaga fungsionalitas untuk mengesankan klien mereka.
Saya telah melihat penyewa menghabiskan ratusan ribu dolar untuk melakukan perbaikan properti. Sebagian besar perbaikan ini tetap bertahan dengan properti lama setelah penyewa meninggalkan properti.
Hukum real estat lebih fleksibel terhadap kontrak sewa komersial. Anda bisa menambahkan kata dan menambahkan klausul yang sesuai dengan pihak yang dikontrak. Adalah umum untuk mengenakan bunga penalti atas uang sewa yang telah dikeluarkan atau mengunci tempat pada default sewa yang tersisa.
Sejauh ini, risiko terbesar dalam investasi real estat komersial adalah menemukan penyewa baru jika terjadi kekosongan. Dalam real estat komersial, kebutuhan setiap penyewa dalam hal kapasitas ukuran, lokasi, penggunaan dan pembayaran sewa sangat berbeda sehingga sangat sulit untuk mendapatkan penyewa yang tepat untuk properti yang tepat.
Untuk alasan tersebut diatas juga sulit menjual investasi properti komersial. Nilai properti yang lebih tinggi ada sejumlah investor yang lebih rendah untuk membeli properti tersebut. Investasi properti komersial kurang likuid dibanding investasi lainnya karena hanya ada sedikit pemain di pasar. Untuk rumah hunian akan ada ratusan pembeli potensial yang tidak demikian halnya dengan properti komersial.
Investasi real estat komersial umumnya dijual dengan harga kapitalisasi dan jarang pada nilai pengganti. Oleh karena itu, mungkin untuk membeli properti komersial yang disewa dengan buruk jauh di bawah nilai pasarnya. Anda juga dapat meningkatkan nilai real estat komersial Anda hanya dengan menaikkan harga sewa selama ulasan sewa atau menegosiasikan ulang persyaratan sewa saat memberikan pembaharuan.
Pendanaan untuk investasi properti komersial lebih sulit didapat karena bank melihat kualitas penyewa, panjang dan persyaratan sewa. Mereka biasanya akan mendanai maksimum 50% sampai 66% dari nilai pasar properti. Suku bunga pinjaman juga sedikit lebih tinggi. Oleh karena itu Anda memerlukan lebih banyak ekuitas untuk dibeli. Hal ini mengurangi kekuatan Anda untuk membeli lebih banyak properti.
Real estat komersial adalah tempat investor profesional menempatkan energinya karena tingkat pengembalian dan kemudahan pengelolaannya semakin tinggi. Bagi investor properti komersial ini adalah 'roti dan mentega' mereka dan mereka mendorong pendapatan spekulatif mereka dengan berdagang di properti residensial.
Beberapa investor komersial memusatkan perhatian mereka untuk memperbaiki dan memberi nilai tambah pada portofolio komersial mereka. Sementara yang lain menggunakan uang kembalian mereka untuk mendanai proyek pembangunan yang menunjukkan tingkat pengembalian yang jauh lebih tinggi namun membutuhkan keahlian yang berbeda dan lebih maju.
Investasi properti komersial sangat bermanfaat namun membutuhkan lebih banyak pengetahuan, pengalaman dan modal keluar. Dianjurkan untuk tidak terjun ke real estat komersial dari tempat yang sangat jauh sampai dan kecuali Anda memiliki pengetahuan, kantong yang sangat dalam dan taki risiko.
Harga impulse fitness
Tidak ada komentar:
Posting Komentar