Saya telah menutup transaksi real estat komersial selama hampir 30 tahun. Saya tumbuh dalam bisnis real estat komersial.
Ayah saya adalah "orang tanah". Dia mengumpulkan tanah, memasang infrastruktur dan menjualnya untuk keuntungan. Mantranya: "Beli dengan tanah, jual dengan kaki persegi." Sejak usia dini, dia mengebor ke kepala saya kebutuhan untuk "menjadi pembuat kesepakatan, bukan deal breaker." Ini selalu ditambah dengan nasehat: "Jika kesepakatan itu tidak ditutup, tidak ada yang bahagia." Teorinya adalah bahwa pengacara terkadang "membunuh kesepakatan sulit" hanya karena mereka tidak ingin disalahkan jika ada yang tidak beres.
Selama bertahun-tahun saya mengetahui bahwa real estat komersial Penutup membutuhkan lebih dari sekedar perhatian biasa. Bahkan real estat komersial yang khas biasanya Penutupan adalah usaha yang sangat intens yang membutuhkan penyelesaian masalah yang disiplin dan kreatif untuk menyesuaikan diri dengan keadaan yang terus berubah. Dalam banyak kasus, hanya perhatian terfokus dan terus-menerus terhadap setiap detail akan menghasilkan Penutupan yang berhasil. Komersial real estat Penutupan, dalam kata, "berantakan".
Titik kunci untuk dipahami adalah bahwa real estat komersial Penutupan tidak "hanya terjadi"; mereka dibuat untuk terjadi Ada metode terbukti waktu untuk berhasil Menutup transaksi real estat komersial. Metode itu membutuhkan ketaatan pada empat KUNCI PENUTUP yang diuraikan di bawah ini:
KUNCI PENUTUP
1. Miliki Rencana: Ini terdengar jelas, tapi sungguh luar biasa berapa kali tidak ada Rencana Tertentu untuk Penutupan dikembangkan. Ini bukan Rencana yang cukup untuk hanya mengatakan: "Saya menyukai bagian properti tertentu, saya ingin memilikinya." Itu bukan Rencana. Itu mungkin tujuan, tapi itu bukan Rencana.
Rencana membutuhkan visi yang jelas dan terperinci tentang apa, secara khusus, yang ingin Anda capai, dan bagaimana Anda ingin mencapainya. Misalnya, jika tujuannya adalah untuk memperoleh fasilitas manufaktur gudang / lampu besar dengan maksud untuk mengubahnya menjadi pengembangan penggunaan campuran dengan ritel lantai pertama, garasi parkir multi-dek dan kondominium atau apartemen tingkat atas, rencana transaksi harus mencakup semua langkah yang diperlukan untuk mendapatkan dari tempat Anda hari ini ke tempat yang Anda inginkan untuk memenuhi tujuan Anda. Jika maksudnya, sebaliknya, adalah untuk menghancurkan bangunan dan membangun pusat perbelanjaan strip, Plan akan membutuhkan pendekatan yang berbeda. Jika maksudnya adalah terus menggunakan fasilitas untuk pergudangan dan manufaktur ringan, Rencana masih diperlukan, namun mungkin secara substansial kurang kompleks.
Dalam setiap kasus, mengembangkan rencana transaksi harus dimulai saat transaksi pertama kali disusun dan harus berfokus pada persyaratan untuk berhasil Menutup pada kondisi yang akan mencapai tujuan Rencana. Rencana tersebut harus memandu negosiasi kontrak, sehingga Perjanjian Pembelian mencerminkan Rencana dan langkah-langkah yang diperlukan untuk penggunaan Penutupan dan penggunaan pasca-penutupan. Jika rencana implementasi memerlukan persyaratan zonasi tertentu, atau pembuatan easements, atau penghentian hak dinding partai, atau konfirmasi elemen struktur bangunan, atau ketersediaan utilitas, atau ketersediaan hak kotamadya, atau pemulihan lingkungan dan peraturan, atau identifikasi lainnya persyaratan, Rencana dan Perjanjian Pembelian harus menangani masalah tersebut dan memasukkan persyaratan tersebut sebagai persyaratan untuk Penutupan.
Jika tidak jelas pada saat melakukan negosiasi dan menandatangani Perjanjian Pembelian, apakah semua kondisi yang diperlukan ada, Rencana harus mencakup periode yang sesuai untuk melakukan penyelidikan yang terfokus dan rajin terhadap semua materi terkait untuk memenuhi Rencana. Rencana tidak hanya harus mencakup periode penyelidikan, penyelidikan harus benar-benar terjadi dengan segala due diligence.
CATATAN: Istilahnya adalah "Due Diligence"; bukan "melakukan ketekunan". Jumlah ketekunan yang dibutuhkan dalam melakukan investigasi adalah jumlah ketekunan yang dibutuhkan dalam keadaan transaksi untuk menjawab secara meyakinkan semua pertanyaan yang harus dijawab "iya", dan untuk menjawab secara negatif semua pertanyaan yang harus dijawab "tidak ". Rencana transaksi akan membantu memusatkan perhatian pada pertanyaan-pertanyaan ini. [Minta salinan artikel saya di bulan Januari 2006: Due Diligence: Daftar Periksa Transaksi Real Estat Komersial.]
2. Menilai dan Memahami Masalah: Berkaitan erat dengan pentingnya memiliki Rencana adalah pentingnya memahami semua masalah penting yang mungkin timbul dalam mengimplementasikan Rencana. Beberapa masalah mungkin merupakan hambatan, sementara yang lain mewakili peluang. Salah satu penyebab kegagalan transaksi terbesar adalah kurangnya pemahaman akan masalah atau cara mengatasinya dengan cara yang lebih jauh dari Rencana tersebut.
Berbagai teknik pemindahan risiko tersedia dan berguna untuk mengatasi dan mengurangi risiko transaksi. Diantaranya adalah asuransi judul dengan penggunaan yang sesuai dari dukungan komersial yang ada.
Harga treadmill merk aibi
Tidak ada komentar:
Posting Komentar